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Anticiper la transmission patrimoniale grâce au démembrement de propriété

Publié le : 08/04/2026 08 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

Anticiper la transmission d’un patrimoine tout en conservant l’usage d’un bien constitue une préoccupation récurrente en pratique notariale. Le démembrement de propriété offre à cet égard un cadre juridique souple, permettant d’organiser la circulation des droits sans priver immédiatement le disposant de la jouissance du bien concerné.

La dissociation des attributs du droit de propriété

Le droit de propriété peut être scindé entre usufruit et nue-propriété. L’usufruit confère à son titulaire la faculté d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, notamment les revenus locatifs. Le nu-propriétaire, quant à lui, détient le droit d’en disposer, sans pouvoir en jouir tant que l’usufruit subsiste. Dans une donation en démembrement, il est fréquent que les parents se réservent l’usufruit et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. Cette organisation permet de maintenir l’usage ou les revenus du bien tout en préparant sa transmission. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans formalité spécifique. La répartition des charges est encadrée par le Code civil : les dépenses d’entretien courant incombent en principe à l’usufruitier, tandis que les grosses réparations sont supportées par le nu-propriétaire, sauf stipulation contraire prévue dans l’acte.

Les effets patrimoniaux et fiscaux du démembrement

L’intérêt du mécanisme réside également dans son traitement fiscal. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème fonction de l’âge de l’usufruitier fixé à l’article 669 du Code général des impôts. Cet avantage peut se cumuler avec les abattements applicables aux donations, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. En outre, lors du décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété s’opère sans taxation supplémentaire. Certaines opérations, telle la vente du bien démembré, supposent toutefois l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire, ce qui implique une coordination étroite entre les titulaires de droits. Au regard de ses conséquences juridiques et fiscales, le recours à un notaire demeure déterminant afin d’adapter le démembrement de propriété aux objectifs poursuivis et d’en sécuriser la mise en œuvre.
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