Arrêt du 2 juillet 2026 : l’unanimité des indivisaires conditionne le congé pour vendre
Lorsqu’un logement appartient à plusieurs personnes en indivision, certains actes relatifs au bien supposent l’accord de tous les propriétaires. Par un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation applique cette exigence au congé pour vendre adressé au locataire. L’absence de consentement d’un indivisaire entraîne la nullité du congé, sans que le locataire ait à établir un préjudice.
Pourquoi le congé pour vendre exige-t-il un accord unanime ?
À la suite du décès de l’un des bailleurs, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d’un logement loué. Un congé pour vendre avait été délivré au locataire, alors qu’une coïndivisaire n’avait pas approuvé cette initiative.
Le locataire en contestait la validité, au motif que l’acte ne pouvait produire aucun effet sans le consentement de l’ensemble des indivisaires. La cour d’appel avait toutefois écarté cette argumentation. Elle considérait que l’absence d’accord constituait seulement un vice de forme et que le locataire ne démontrait aucun grief.
La Cour de cassation retient une qualification différente. Le congé vaut offre de vente au bénéfice du locataire et constitue ainsi un acte de disposition, c’est-à-dire un acte susceptible d’affecter la propriété du bien. En vertu de l’article 815-3 du Code civil, il requiert le consentement de tous les indivisaires, sauf exception légale.
Un défaut de pouvoir qui dispense le locataire de prouver un grief
Pour la Haute juridiction, le défaut d’accord d’un coïndivisaire révèle un défaut de pouvoir. Celui-ci constitue une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile, et non une simple irrégularité formelle.
Cette qualification détermine le régime de la contestation. Le locataire peut invoquer la nullité du congé sans avoir à établir que l’irrégularité lui a causé un préjudice. La Cour de cassation casse donc la décision d’appel.
La solution réaffirme l’importance des règles de l’indivision dans la délivrance d’un congé pour vendre. Elle sécurise le droit de préemption du locataire et impose de vérifier le consentement unanime des propriétaires indivis avant la notification de l’acte.
Historique
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