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Cass. 3e civ., 9 juill. 2026 : l’enclave s’apprécie au regard du fonds pris dans son ensemble

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

La possibilité d’imposer un passage sur le terrain voisin constitue un enjeu opérationnel majeur lors d’une acquisition immobilière ou d’un projet de division parcellaire. L’arrêt rendu le 9 juillet 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., n° 24-18.493) apporte une précision déterminante quant aux conditions d’application de l’article 682 du Code civil, en rappelant que l’état d’enclave s’apprécie à l’échelle du fonds dans son ensemble et non au regard d’une parcelle isolée.

À quelles conditions l’article 682 du Code civil permet-il d’obtenir un passage ?

Aux termes de l’article 682 du Code civil, le propriétaire d’un terrain dépourvu d’issue suffisante sur la voie publique peut réclamer un passage sur les fonds voisins, moyennant indemnité. Ce mécanisme, qualifié de servitude légale de passage, vise à assurer la desserte normale d’un fonds enclavé. La Haute juridiction rappelle toutefois que l’absence d’accès direct ne caractérise pas, à elle seule, l’enclave. Encore faut-il démontrer l’impossibilité d’une desserte suffisante. La servitude conserve ainsi un caractère subsidiaire et exceptionnel, subordonné à la réalité d’un enclavement.

L’enclave doit-elle être appréciée parcelle par parcelle ou globalement ?

Dans l’affaire soumise à la Cour, des acquéreurs avaient acheté, par un même acte, deux parcelles contiguës : l’une bâtie avec accès à la voie publique, l’autre non bâtie et sans accès direct. Soutenant que cette dernière était enclavée, ils sollicitaient l’instauration d’un passage sur les terrains voisins. La Cour de cassation rejette cette analyse dans son arrêt du 9 juillet 2026, consultable sur Legifrance (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-18.493). Elle retient que les deux parcelles, appartenant aux mêmes propriétaires et formant un ensemble immobilier unique, constituaient un seul fonds. Dès lors que cet ensemble bénéficiait d’un accès à la voie publique par la parcelle bâtie, aucune enclave ne pouvait être caractérisée. La décision affirme ainsi que l’appréciation de l’état d’enclave doit se faire au regard de l’unité foncière détenue par un même propriétaire, excluant toute analyse fragmentée par parcelle.
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