Charges de copropriété et annulation d’assemblées générales : précisions sur la charge de la preuve de l’existence de la créance

La preuve des charges de copropriété demeure un enjeu central du contentieux opposant les copropriétaires au syndicat des copropriétaires, en particulier lorsque certaines assemblées générales sont ultérieurement annulées. Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation précise l’office du juge et la répartition de la charge de la preuve dans une telle configuration.

La détermination de la charge de la preuve en présence d’assemblées annulées

En l’espèce, une société civile immobilière, propriétaire d’un lot, était poursuivie en paiement de charges par le syndicat. Elle opposait à cette demande l’irrégularité des convocations et sollicitait l’annulation de plusieurs assemblées générales. La cour d’appel avait fait droit à certaines de ces demandes d’annulation, tout en validant d’autres assemblées, avant de rejeter globalement la demande en paiement formée par le syndicat.

Saisie du pourvoi, la Cour de cassation rappelle la combinaison des règles issues de l’article 1353 du Code civil et de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il appartient au syndicat d’établir l’existence de sa créance, le copropriétaire demeurant tenu de contribuer aux charges régulièrement appelées.

L’obligation pour le juge de vérifier l’existence d’une créance fondée

La Haute juridiction reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les sommes réclamées n’avaient pas été appelées, au moins pour partie, en exécution de décisions d’approbation des comptes ou des budgets prévisionnels adoptées lors d’assemblées non annulées. De telles décisions, lorsqu’elles subsistent, suffisent à caractériser le principe même de la créance du syndicat.

En s’abstenant de procéder à cette vérification, la cour d’appel a privé sa décision de base légale. L’arrêt est en conséquence partiellement cassé, sans remise en cause des dispositions ayant prononcé l’annulation de certaines assemblées générales et rejeté les autres demandes d’annulation. Cette solution est consacrée par l’arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2026, n° 24-13.309, accessible sur Legifrance.