Vente des espaces communs déclassés : le cahier des charges ne lie pas la commune
Le transfert de l’ensemble des voies et espaces communs d’un lotissement modifie leur régime juridique. Dans un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation juge que la commune bénéficiaire de cette rétrocession ne devient pas coloti. Le cahier des charges du lotissement ne lui est donc pas opposable.
Pourquoi la commune échappe-t-elle au cahier des charges du lotissement ?
En l’espèce, le cahier des charges prévoyait la cession à la commune d’un terrain destiné à servir d’espace vert, avec les ouvrages collectifs qui y étaient installés.
Des propriétaires du lotissement contestaient la vente ultérieure de ce terrain à une SCI, laquelle y avait édifié un immeuble. Selon eux, la commune restait tenue de respecter l’affectation en espace vert inscrite dans le cahier des charges.
La Cour de cassation rejette ce raisonnement. Elle rappelle que ce document contractuel fixe principalement les droits et obligations des colotis, c’est-à-dire des propriétaires de lots, ainsi que les modalités de gestion des parties communes.
Lorsque toutes les voies et tous les espaces communs sont transférés à une commune en application des articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme, celle-ci n’acquiert aucun lot. Faute d’avoir la qualité de coloti, elle n’est pas soumise aux stipulations contractuelles du cahier des charges.
Comment le déclassement autorise-t-il la vente du terrain communal ?
Le terrain avait initialement rejoint le domaine public communal. Il était ainsi soumis au régime de la domanialité publique défini notamment par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.
Après avoir constaté sa désaffectation, la commune avait adopté plusieurs délibérations prononçant son déclassement, opération permettant au bien de quitter le domaine public. Aucun recours n’avait été exercé contre ces décisions.
Une fois intégré au domaine privé communal, le terrain pouvait être vendu. Les colotis ne pouvaient donc obtenir l’annulation de cette cession en se fondant sur le cahier des charges.
La Cour de cassation rejette en conséquence le pourvoi et confirme que la rétrocession à la commune exclut l’opposabilité des obligations contractuelles organisant les relations entre colotis.
Historique
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